Cómo negociar las tarifas de CAM en arrendamientos comerciales

Cuanto mayor sea el espacio comercial que alquila, es más probable que pueda negociar las tarifas de CAM (mantenimiento de área común) y las tarifas administrativas asociadas. Sin embargo, no importa cuán pequeño sea el espacio, nunca acepte los términos de cualquier contrato de arrendamiento sin pedir un mejor acuerdo.

En una declaración de advertencia sobre la dificultad de entrar en la industria de bienes raíces comerciales, Revista CFO la reportera, Laura DeMars, indica claramente que incluso los profesionales de bienes raíces pueden tener dificultades para entender las complejidades de las tarifas de CAM; "La complejidad de la industria hace que sea difícil entrar en …" DeMars afirma además:

“En los centros comerciales, por ejemplo, los inquilinos generalmente pagan el mantenimiento del edificio a través de una tarifa de mantenimiento del área común (CAM). Si bien el CFO de una firma de administración de propiedades no administra directamente a los inquilinos, aún necesita entender cómo se cobran esas tarifas … más importante, ya que los grandes minoristas a menudo cuestionan las tarifas CAM o pagan solo un porcentaje … el CFO debe saber cómo cuenta la diferencia, o deslizamiento CAM ".

Antes de intentar negociar CAM o tarifas administrativas, asegúrese de que entiende cuáles son. Si las tarifas de CAM son un tema complicado para los CFO, ¡es mejor que vayas preparado!

Tarifas estándar de la industria de CAM

Debido a que la condición de ciertas áreas comunes tiene un efecto directo en los inquilinos, las tarifas asociadas con los costos de mantenimiento y reparación de pasillos, ascensores, escaleras, vestíbulos y baños de áreas comunes son bastante estándar en las tarifas de CAM. También se evalúa generalmente a los inquilinos las tarifas de CAM que incluyen los costos asociados con el mantenimiento del estacionamiento (incluida la iluminación y el paisajismo) y las aceras.

Consejos sobre la negociación de las tarifas estándar de CAM

Si el tipo de arancel que se le solicita que pague no es negociable, asegúrese de que su contrato de arrendamiento le permita específicamente revisar las facturas del propietario. Los negocios son negocios, y esto no debe verse como una desconfianza de un propietario o algo personal, pero pagar tarifas desconocidas simplemente de buena fe no es un buen negocio. La única forma de asegurarse de que se le está cobrando de manera justa es exigir una declaración en la que el propietario debe proporcionar la documentación (responsabilidad) de todas las tarifas cobradas.

También debe negociar cuánto pueden aumentar las tarifas de CAM cada año, poniendo un monto o porcentaje máximo. Este "tope" debe enumerarse por separado de cualquier otro aumento de renta.

Cargos Administrativos de Operaciones y Administración (O&M)

Si su contrato de arrendamiento le exige que pague los honorarios de CAM por cualquier costo operativo o de administración, objete inmediatamente dichos costos. Si el propietario insiste, pida ver una lista (prueba) de estos costos y cómo se ha calculado su parte. Es posible que estas tarifas no se llamen tarifas de CAM, sino “tarifas administrativas”. Las tarifas administrativas siguen siendo tarifas de CAM: el propietario está tratando de que usted contribuya con sus propios costos. Las tarifas administrativas generalmente se basan en un porcentaje de los costos totales de CAM.

Consejos para negociar los honorarios administrativos de O&M

La mayoría de los inquilinos se opondrán a las tarifas operativas y de administración porque el propietario ya está obteniendo ingresos de la renta que se cobra incluso sin las tarifas de CAM. Si su tarifa de CAM incluye los salarios del personal administrativo o administrativo (dentro o fuera del sitio), los costos del seguro de responsabilidad civil (tendrá que pagar su propio seguro de responsabilidad civil; el propietario lo requerirá antes de poder mudarse), publicidad y otros Actividades promocionales, servicios profesionales tales como servicios legales o contables, trate de negociarlos con su contrato de arrendamiento.

Según Rosie Rees, "La batalla por los cargos de CAM" Revista de trafico minorista; "Los inquilinos con experiencia reducirán el porcentaje (que oscila entre el 25% y el 5%), y excluirán los cálculos que no sean de mantenimiento (por ejemplo, impuestos, seguros, servicios públicos)".

Rees también cree que los costos de mantenimiento y reparación relacionados con los edificios (es decir, techos, cimientos de edificios y paredes exteriores) no deben ser absorbidos por los inquilinos, ya que estas no son áreas comunes utilizadas por los inquilinos o sus clientes. Rees señala con precisión; “El propietario ya obtiene ingresos de esos edificios en forma de alquiler. Cualquier costo de mantenimiento y reemplazo debe ser pagado por el arrendador con los ingresos del alquiler ".

Fuentes:

Rosie Rees. Revista de tráfico al por menor en línea. "La batalla por las tarifas de CAM". 1 de septiembre de 1999.

Laura DeMars. Revista CFO. "El trato real". Agosto 2007.