Calcular arrendamientos comerciales con fórmulas de pies cuadrados

Los arrendamientos comerciales no se calculan como los arrendamientos residenciales. Los alquileres residenciales pueden incluir el total de pies cuadrados de una casa, pero el alquiler no se basa en pies cuadrados. Las rentas mensuales para propiedades residenciales se determinan en gran medida al buscar alquileres comparables en el área. En bienes raíces comerciales, el alquiler mensual se calcula de varias maneras complejas utilizando varios tipos de medidas de pies cuadrados.

Las mediciones utilizadas para determinar las rentas de espacios comerciales se basan en las pautas establecidas por la Asociación Internacional de Propietarios y Administradores de Edificios (BOMA) y se consideran estándares de la industria en todo Estados Unidos.

Muchos arrendamientos comerciales utilizan los estándares de BOMA y cobran una renta mensual basada en “pies cuadrados rentables” y no en “pies cuadrados utilizables”. Esto es importante de entender porque si se le cotiza a un precio de $ 1.25 por pie cuadrado utilizable, eso puede ser lo que termine pagando cada mes.

Pies cuadrados rentables

Los pies cuadrados utilizables son el número de pies cuadrados que ocupa un inquilino. Pero hay otras partes del edificio de las que todos los inquilinos usan o se benefician. Estas partes se conocen como áreas comunes e incluyen pasillos, escaleras, ascensores y vestíbulos.

La cantidad de pies cuadrados para espacios de áreas comunes se divide entre todos los inquilinos de forma prorrateada. Cada inquilino paga una parte de los gastos del propietario por estas áreas comunes. Cuando estas tarifas se agregan a los pies cuadrados utilizables, el resultado se denomina "pies cuadrados rentables".

Para hacer las cosas aún más confusas, esta práctica de agregar gastos de área común a pies cuadrados utilizables se denomina "factor de carga". Los gastos de factor de carga generalmente aumentan cada año a una tasa separada de los aumentos de renta por pies cuadrados utilizables. Esto significa que es posible que deba negociar dos aumentos de renta cada año: uno para el factor de carga y otro para el alquiler de pies cuadrados utilizable.

Un ejemplo de cálculo de pies cuadrados rentables

Digamos que el espacio de oficina que está alquilando es físicamente 500 pies cuadrados (los pies cuadrados utilizables) tiene un precio de $ 1.25 por pie cuadrado. Su alquiler de pie cuadrado utilizable sería de $ 625 por mes (500 SF x $ 1.25). Sin embargo, su porción del área común agrega otros 100 pies cuadrados. Su renta se calculará en base a 600 pies cuadrados, no a los 500 que ocupará.

Algunos propietarios agrupan la tarifa para los pies cuadrados utilizables y su parte del área común en un solo número (esto suele ser injusto para el inquilino), pero la mayoría cobra una tarifa diferente por pie cuadrado para los pies cuadrados utilizables y para las contribuciones de alquiler del área común.

Pida un desglose de los costos utilizables frente a los pies cuadrados rentables

Antes de ver un espacio, asegúrese de preguntar por teléfono qué tarifa se cobra por pies cuadrados utilizables. y para pies cuadrados rentables porque esto hace una gran diferencia en su alquiler mensual total. Y, recuerde, si alguien le dice que un espacio es "1,500 pies cuadrados rentables", el tamaño real (utilizable) del espacio será menor.

Para que pueda ver una propiedad, algunos propietarios simplemente le indicarán el precio utilizable en pies cuadrados, pero citarán los pies cuadrados que se pueden alquilar. Esta práctica engañosa hace que un espacio parezca más grande y más barato de lo que es. Luego, cuando aparece, encuentra que el espacio que sonaba bien en el teléfono en realidad está fuera de su rango de precios y es más pequeño de lo que pensaba.

Si bien la mayoría de los agentes de bienes raíces son honestos sobre la divulgación de los verdaderos costos totales de alquiler por teléfono, todavía tienden a declarar el tamaño del espacio como pies rentables, no como pies utilizables. Pero ahora eres lo suficientemente inteligente como para saber exactamente qué preguntar al agente de bienes raíces.

La siguiente tabla compara los tres tipos de cálculos de pies cuadrados utilizados en arrendamientos comerciales. Algunos contratos de arrendamiento simplemente se cobran por pie cuadrado utilizable, mientras que otros agregan un porcentaje del área común a los pies cuadrados utilizables para cobrar lo que se llama pies cuadrados rentables.

Cálculos del pie cuadrado

Definiciones de pies cuadrados (SF)
Término	Definición
Pies cuadrados utilizables	SF del espacio realmente ocupado por el inquilino.
Pies cuadrados rentables	SF utilizables + a% de SF de las Áreas Comunes.
Pies cuadrados brutos	Total SF de todo el edificio.

Resumen

Los pies cuadrados utilizables son el tamaño real del espacio que ocupará. Los pies cuadrados rentables siempre son más grandes porque incluyen pies cuadrados utilizables más un número adicional de pies cuadrados de las áreas comunes que no ocupará físicamente.

El espacio rentable con el factor de carga es el precio que desea saber porque eso es lo que pagará. El precio por pie cuadrado por pie cuadrado utilizable es solo una parte de lo que pagará cada mes.