Glosario de términos y definiciones de arrendamiento comercial

Antes de firmar un contrato de arrendamiento comercial para oficinas o locales comerciales, asegúrese de comprender los términos. Estos son algunos de los términos más utilizados en arrendamientos comerciales y sus definiciones generales.

ALQUILER ADICIONAL: El alquiler adicional se refiere a los artículos por los que se puede cobrar al inquilino que no están incluidos en los pies cuadrados utilizables u otros costos de alquiler. Estos costos pueden incluir servicios fuera de horario, HVAC, tarifas de mantenimiento del área común (CAM), porcentaje de alquiler y cualquier otro costo no incluido en el alquiler base.

Ejemplo: Jenna's Jewelry and Jems (JJJ) se hizo cargo del espacio en el centro comercial por un alquiler base de $ 4,000 por mes. JJJ también debe pagar un porcentaje de sus ventas mensuales según lo estipulado en su contrato de arrendamiento en virtud de la disposición "Alquiler adicional".

ALQUILER BASE: El término "renta base" se refiere a la renta mínima debida según los términos de un contrato de arrendamiento. El contrato de arrendamiento puede o no requerir que el inquilino pague una renta adicional en función de un porcentaje o un requisito de participación. A menudo, el alquiler base puede ser el único cargo mensual de alquiler.

BOMA: La Asociación de Propietarios y Administradores de Edificios es una asociación profesional internacional que brinda información sobre el desarrollo de edificios de oficinas, arrendamientos, costos operativos de edificios, patrones de consumo de energía, códigos de construcción locales y nacionales, legislación, estadísticas de ocupación y desarrollos tecnológicos.

Normas del boma: BOMA publica estándares para medir el espacio de oficinas, grupos de presión en nombre de la industria de bienes raíces comerciales y alberga convenciones. Las pautas de la industria publicadas por BOMA se conocen como "Estándares BOMA".

Se puede encontrar más información en el sitio web de BOMA.

Núcleo del edificio:El núcleo del edificio incluye partes del edificio que no se alquilan pero que atienden indirectamente a todos los inquilinos. El núcleo del edificio incluye baños públicos, pozos de ventilación, distribución eléctrica, huecos de ascensores y escaleras. En la mayoría de los edificios, estos elementos están muy juntos, por lo general cerca del centro del edificio.

ESPACIO INDUSTRIAL COMERCIAL:El espacio industrial comercial es propiedad utilizada para fines industriales. Los propósitos industriales incluyen edificios de manufactura pesada y liviana, parques de investigación y desarrollo, propiedad de oficinas de fábrica, propiedades de almacén de fábrica y parques industriales.

Los edificios industriales a menudo son un almacén u otro espacio grande e inacabado que se puede usar estrictamente como almacén o con fines puramente industriales. Sin embargo, muchos espacios industriales se convierten para servir como espacio de oficina más tradicional, o como una combinación de almacenamiento, uso industrial y comercial. Los espacios de parques industriales también están siendo utilizados por muchas empresas minoristas. Para atraer una gran variedad de negocios, muchos parques industriales se han vuelto más exclusivos, por lo que en la superficie pueden ser difíciles de distinguir de los parques comerciales y de negocios.

ARRENDAMIENTO BRUTO: Un arrendamiento bruto es un tipo de arrendamiento comercial que generalmente favorece al inquilino (arrendatario) porque el propietario (arrendador) paga todos los "costos habituales" asociados con la posesión y el mantenimiento del espacio alquilado. En un contrato de arrendamiento bruto, el propietario puede cubrir los costos, incluidos los servicios públicos, agua y alcantarillado, reparaciones, seguros y / o impuestos.

BRUTO: El término "en bruto" generalmente se aplica a arrendamientos con servicio completo (a veces también llamados arrendamientos de servicio completo). En los arrendamientos con servicio completo, el inquilino paga montos fijos por ciertos servicios además del alquiler por el espacio real arrendado.

Por ejemplo, el propietario paga los gastos de mantenimiento del área común (CAM). Luego, el propietario le cobra a cada inquilino una cantidad basada en el porcentaje de pies cuadrados que ocupa el inquilino. Normalmente, si el edificio no está completamente ocupado, los gastos aún se calculan para la parte prorrateada de los gastos del inquilino.

FACTOR DE CARGA: El factor de carga es un método para calcular los costos de alquiler mensuales totales para un inquilino que combina pies cuadrados utilizables y un porcentaje de pies cuadrados de áreas comunes.

Pies cuadrados utilizables + porcentaje de pies cuadrados de área común = pies cuadrados rentables

Las áreas comunes pueden incluir baños, vestíbulo, ascensores, escaleras y pasillos comunes. La adición de un porcentaje de los gastos del área común al alquiler mensual se conoce como el "factor de carga".

ARRENDAMIENTO NETO: Un arrendamiento neto es generalmente lo opuesto a un arrendamiento bruto. En un arrendamiento neto, el propietario (arrendador) no cubre los costos de construcción, tales como servicios públicos, agua y alcantarillado, reparaciones, seguros y / o impuestos. Estos costos están incluidos en los pagos requeridos por el inquilino.

Puede haber algunas variaciones de un arrendamiento neto. Por lo general, las variaciones dependen de la cantidad de costos que el inquilino debe pagar. Un solo arrendamiento neto incluiría uno de los costos de construcción, como los impuestos. Un arrendamiento neto doble requeriría dos costos adicionales de construcción, tales como impuestos y seguros. Un triple arrendamiento neto implicaría tres costos de construcción.

PORCENTAJE DE ARRENDAMIENTO: Un porcentaje de arrendamiento generalmente requiere que el inquilino pague el "alquiler base" y luego, además de esa cantidad, el inquilino también paga un porcentaje basado en los volúmenes de ventas mensuales. Los porcentajes de arrendamientos se ejecutan comúnmente en puntos de venta de centros comerciales minoristas y otros arrendamientos comerciales minoristas.

El porcentaje de arrendamientos puede ser negociado. Estos arrendamientos pueden incluir un porcentaje mensual de ventas. Otras variaciones pueden implicar pagar al arrendador un porcentaje de ventas en meses donde las ventas del arrendatario superan un umbral especificado.

Por ejemplo, un arrendamiento porcentual puede requerir que un inquilino pague el 5% de todas las ventas que excedan más de $ 25,000 en un mes determinado.

Ver también: renta base y alquileres porcentuales promedio cobrados en arrendamientos comerciales

También conocido como: porcentaje de arrendamiento, porcentaje de arrendamiento, arrendamiento minorista o arrendamiento de participación

PIES CUADRADOS RENTABLES:De acuerdo con las normas de BOMA, este término se refiere a una combinación de "pies cuadrados utilizables" y una parte de los pies cuadrados que abarcan el área común. Típicamente, hay una diferencia del 10% al 15% entre pies cuadrados utilizables y pies cuadrados rentables. El pago cobrado por pies cuadrados rentables tendrá un costo mayor que los pies cuadrados utilizables solo. Los pies cuadrados rentables generalmente se calculan agregando los pies cuadrados utilizables y algún porcentaje del área común dentro del edificio.

Por ejemplo, si un edificio tiene dos inquilinos con el Inquilino A que ocupa 200 pies cuadrados y el Inquilino B que ocupa 800 pies cuadrados, entonces el Inquilino A puede ser responsable del 20% de los cargos por el área común.

SUBARRIENDO: En bienes raíces comerciales, un subarrendamiento es un contrato de arrendamiento (contrato de alquiler) entre un inquilino que ya tiene un contrato de arrendamiento a un espacio o propiedad comercial y alguien (el subarrendatario) que desea usar parte o la totalidad del espacio del inquilino. En un subarrendamiento, el inquilino asigna ciertos derechos que ya tienen, al subarrendatario.

Los subarrendados pagan el alquiler directamente al inquilino legítimo (subarrendador) para compartir el espacio con el subarrendador o para apoderarse de todo el espacio del subarrendador. Un subarrendador no puede asignar legalmente derechos a un subarrendatario si los términos del contrato de arrendamiento del subarrendador no permiten el subarrendamiento.

LLAVERO: Turnkey es un término que se usa para describir muchas cosas, incluidos empleados, productos, servicios y bienes raíces. Cuando se usa "llave en mano" en bienes raíces comerciales, simplemente significa que el espacio que se alquila o compra está listo para mudarse. Específicamente, todo el cableado, accesorios, pisos y elementos decorativos superficiales (como pintura y alfombras) ya están en su lugar. En pocas palabras, podría describir el llave en mano como un espacio listo para moverse, simplemente "gire la llave" y abra la puerta.

PIES CUADRADOS UTILIZABLES: En el arrendamiento comercial, los pies cuadrados utilizables simplemente significan los pies cuadrados que se alquilan para ser utilizados exclusivamente por el inquilino. también puede ser referido como pies cuadrados netos. Los pies cuadrados utilizables incluyen baños privados (solo para inquilinos), armarios, almacenamiento y cualquier otra área utilizada solo por el inquilino.

La cantidad cuadrada utilizable es un componente de la cantidad cuadrada rentable. En algunos casos, ciertos factores de carga pueden llevar a provisiones para pagos basados ​​en pies cuadrados rentables. Los pies cuadrados rentables por lo general agregan los pies cuadrados utilizables de un inquilino a un porcentaje del área común del edificio según la ocupación.