Sepa lo que los embargos implican en bienes raíces comerciales

Un subarrendamiento es un contrato de arrendamiento o alquiler entre un inquilino que ya tiene un contrato de arrendamiento a un espacio o propiedad comercial y otra parte, llamada el subarrendatario o subalterno, que desea usar parte o todo ese espacio. El inquilino asigna o otorga ciertos derechos al subarrendatario que posee según los términos de su propio contrato de arrendamiento original con el propietario.

Quien paga el alquiler

Un subarrendado paga su alquiler al inquilino original, a quien comúnmente se le llama subarrendador. Ella puede compartir el espacio alquilado con el subarrendador o quitarle todo el espacio. Ella no paga su renta directamente al propietario.

El subarrendador sigue siendo legalmente responsable de los pagos de alquiler al propietario según los términos del contrato original. Si el subarrendatario no remite el alquiler, el subarrendador debe pagarlo de su propio bolsillo o arriesgarse a violar los términos del contrato original. Por esta razón, siempre es una buena idea detectar su subteniente potencial. Echa un vistazo a su informe de crédito antes de entrar en un subarrendamiento con ella.

Por lo general, no hay una regla que diga que un subarrendador no puede cobrarle al subarrendatario más renta de la que está pagando actualmente al arrendador según los términos de su propio contrato de arrendamiento, pero las leyes estatales pueden variar, así que verifique antes de intentar obtener una ganancia en el acuerdo.

El potencial de daños

Del mismo modo, el inquilino o subarrendador original sería legalmente responsable del costo de las reparaciones si el subalterno daña la propiedad de alguna manera, a menos que esta eventualidad esté cubierta en el subarrendamiento. Incluso entonces, el subarrendador sigue siendo responsable de los daños en virtud de su contrato original o contrato de arrendamiento con el propietario si el subalterno incumple y se niega a pagar. Un subarrendamiento no reemplaza el contrato original. Es más un arreglo privado entre el subalterno y el subarrendado.

Derechos asignables

Un subarrendador no puede asignar legalmente derechos a un subarrendado que aún no tiene bajo los términos de su propio contrato de arrendamiento o alquiler con el propietario. Por ejemplo, el espacio arrendado puede estar en un complejo grande con ciertos espacios de estacionamiento otorgados a cada inquilino. El subarrendador no puede otorgar más espacios de estacionamiento de los que tiene derecho a los términos de su contrato de arrendamiento original, aunque está dentro de sus derechos de dar menos.

Aprobación del propietario

Un subarrendador no puede subarrendar sus instalaciones a menos que se le permita hacerlo de acuerdo con los términos contenidos en su propio contrato de arrendamiento. Si el contrato de arrendamiento es silencioso con respecto al subarrendamiento -no dice que el subarrendamiento esté prohibido, pero tampoco lo permite específicamente- puede acercarse al propietario para pedirle permiso e idealmente obtener ese permiso por escrito. De lo contrario, es completamente posible que el propietario tenga motivos para el desalojo, especialmente si el subalterno ha abandonado el local y lo ha entregado por completo al subalterno.

En ese caso, el propietario tendría un tercero desconocido en su propiedad. En caso de que tome medidas legales para eliminar al subarrendatario de las instalaciones, el subarrendado podría tener un recurso legal contra el subalterno para celebrar un acuerdo insostenible y asignar derechos que no tiene derecho a ceder.

Algunas ciudades más grandes tienen ordenanzas en vigor que obligan a los propietarios a aceptar subarrendamientos, pero esto puede ser más común con propiedades residenciales que con propiedades comerciales. Si está pensando en celebrar un acuerdo de este tipo, consulte con su arrendador y posiblemente con un abogado local.

El subarrendamiento puede ser un acierto en los bienes raíces comerciales, pero tanto el subarrendado como el subarrendador deben conocer sus derechos y responsabilidades conforme a la ley.