Comisiones de mantenimiento de áreas comunes (CAM) en arrendamiento

Cuando alquila un espacio comercial, paga más que solo la cantidad de pies cuadrados que ocupará. En muchos arrendamientos comerciales, y en particular los arrendamientos de espacios comerciales e industriales, las tarifas adicionales a menudo se denominan tarifas de "Mantenimiento de área común" (CAM). En espacios no industriales, puede escuchar este gasto denominado "Factor de carga", que incluye las tarifas de CAM. Los gastos de CAM se asignan a los inquilinos de forma prorrateada: cuantos más pies cuadrados tenga el arrendatario, mayor será el porcentaje de los gastos de CAM que deberá pagar.

Existen dos cálculos básicos para las tarifas de CAM: tarifas de CAM variables, en las que se requiere que el inquilino aporte aumentos en función de una serie de factores, y tarifas de CAM planas, donde las tarifas son una cantidad fija.

Las tarifas de CAM pueden pagarse mensualmente, trimestralmente, anualmente, o incluso cobrarse de vez en cuando cuando se requieren reparaciones importantes en el edificio o en todo el parque industrial / industrial.

Las tarifas de CAM pueden escalar a una tasa diferente a la tasa de arrendamiento mensual porque tienden a ser más variables. Como resultado, es importante que su contrato especifique la diferencia entre las tarifas CAM "variables" y "fijas" e incluya algún tipo de tope, o deje en claro el máximo que sus tarifas CAM se pueden aumentar cada año. Esta tasa de aumento debe ser una consideración separada de cuánto aumenta el alquiler básico cada año.

Definiciones de la tasa de CAM: estrecha y engañosa

Muchas definiciones en línea de las tarifas de CAM las definen como tarifas para un inquilino que comparte una parte de los costos directos de mantener áreas comunes muy específicas. Estas definiciones simplificadas no son del todo precisas, y un propietario puede incluir muchos costos indirectos como las tarifas de CAM que no son tan obvias. Esta práctica ha sido muy debatida entre los profesionales de la industria en cuanto a si esto es ético o incluso legal. En resumen, nunca debe firmar un contrato de arrendamiento sin entender lo que cubren las tarifas de CAM en tu Arrendamiento comercial único.

El propósito de las tarifas CAM

Tanto las tarifas de CAM como de Load Factor tienen el mismo propósito básico: exigir que los inquilinos ayuden a cubrir los gastos directos del propietario para las "áreas comunes". Las áreas comunes pueden incluir tanto gastos internos (pasillos, elevadores, vestíbulos, baños públicos, etc.) como externos. (estacionamientos, zonas ajardinadas, etc.).

Indique exactamente lo que sus cuotas de CAM cubrirán en el contrato de arrendamiento, la frecuencia con la que se pagarán y cuánto se pueden aumentar cada año. Si se le pedirá que ayude con el costo de las renovaciones importantes, como el reacondicionamiento del estacionamiento o cualquier tipo de reparación estructural, hágalo por escrito. El propietario debe indicar cuándo se realizaron estas reparaciones por última vez y cuándo están programadas o se espera que se realicen en el futuro.

No todos los propietarios requerirán que los inquilinos ayuden con los gastos como techos, mantenimiento de estacionamientos y reparaciones estructurales. Realmente no existe un estándar que se aplique a los arrendamientos, por lo tanto, no confíe en simplemente ver las "tarifas de CAM" en su arrendamiento; asegúrese de que se explican las tarifas de CAM

Un arrendador puede incluir una amplia gama de gastos simplemente enumerados como "Cargos de CAM" o "Cargos administrativos" en la premisa de que estos son gastos que el arrendador paga en beneficio de todos los inquilinos. Si las tarifas de CAM no están claramente enumeradas o explicadas en un contrato de arrendamiento, asegúrese de preguntar específicamente si está pagando por alguno de los siguientes:

• Sistemas de seguridad o salarios u otros costos asociados con el personal de seguridad en el sitio
• Permisos, impuestos, seguros, o cualquier costo legal.
• Publicidad, rótulos u otros gastos generales generales incurridos por el propietario para operar o promover el edificio (es decir, salarios o beneficios para empleados en el sitio o incluso fuera del sitio)
• Reparaciones y renovaciones del mantenimiento de la propiedad, incluyendo adiciones o rediseños de paisajismo, pintura exterior, accesorios de iluminación en el exterior o del estacionamiento, pavimentación o repavimentación, techos o reparaciones y mejoras en los sistemas centrales de plomería, electricidad, alcantarillado y aire acondicionado.

• Servicios públicos, alquiler o cualquier otro costo de mantener espacios separados de oficinas de arrendamiento dentro o fuera del sitio

Entender Exactamente ¿Qué tarifas de CAM se enumeran en su arrendamiento comercial?

Aquí hay una advertencia para tomar nota de. En 1989, un espacio industrial alquilado profesional para abrir un envío de artesanía y tienda de pasatiempos. El parque parecía estar en buenas condiciones, y el propietario era amigo de la familia del inquilino y redujo la renta en un tercio como cortesía. Dado que este fue el primer contrato de arrendamiento industrial que firmó el arrendatario, no apreciaron completamente el poder de las tarifas CAM. En otras palabras, firmaron un documento legal vinculante sin una pista de lo que estaban firmando.

No sabían lo que era un arrendamiento de Triple Net, solo que deberían evitar firmar uno. Un Arrendamiento Triple Neto es el menos favorable de todos los arrendamientos para inquilinos; requiere que pague el mantenimiento, los impuestos y el seguro. Cuando el arrendatario le preguntó al arrendador qué tipo de arrendamiento estaban a punto de firmar, el arrendador nunca mencionó el término "Triple Net". En cambio, el arrendador le dijo al arrendatario que su contrato de arrendamiento incluía CAM y tarifas administrativas. Lo que no se dieron cuenta en ese momento fue que las tarifas administrativas incluían impuestos, seguros y toda una serie de otros costos muy costosos.

Apenas un mes después del arrendamiento, el propietario del parque comenzó las renovaciones extensivas del parque, incluido el rediseño de las unidades delanteras para que parecieran más espacios comerciales. Se cambiaron las señales, se volvió a pintar el edificio y se hicieron algunos cambios estructurales en el frente del parque industrial.

La cuenta se dividió entre todos los inquilinos, y aunque el arrendatario tenía una unidad muy pequeña, se quedaron con una factura de $ 5,000, su parte de las mejoras del parque, a pesar de que su unidad estaba del lado y de ninguna manera se beneficiaron directamente de ninguno de las mejoras. Otros inquilinos fueron golpeados con casi $ 20,000 en honorarios de renovación. Si el inquilino hubiera leído el contrato con más cuidado, sabrían lo suficiente como para preguntar al menos si se habían programado mejoras en un futuro cercano y para ver que lo que pensaban que era un contrato de arrendamiento simple era en realidad un contrato de arrendamiento de Triple Neto disfrazado.