Aprenda sobre arrendamientos de espacios industriales

Si bien las restricciones y las condiciones de arrendamiento son consideraciones importantes a tener en cuenta cuando se busca un espacio industrial o comercial, para la mayoría de las nuevas empresas, el factor decisivo suele ser el costo de la renta mensual. Los alquileres comerciales pueden tener cargos adicionales además del alquiler. Asegúrese de comprender qué son los costos adicionales al hacer preguntas, que incluyen:

• ¿Cuál es la renta base en el pies cuadrados utilizables? Muchos arrendamientos comerciales tienen una renta base, es decir, lo que se paga por los pies cuadrados reales del espacio. Pero las tarifas de "cargas" y "CAM" pueden agregarse a esta tarifa, lo que aumenta su alquiler mensual.
• ¿Son negociables los términos del contrato de arrendamiento? Los términos negociables incluyen el alquiler base, el alquiler gratuito, los depósitos de seguridad, la duración del contrato de arrendamiento, cuánto se puede aumentar su alquiler y tarifas cada año, y las opciones de renovación del contrato de arrendamiento, etc.
• ¿Hay costos además del alquiler? ¿Hay impuestos especiales, tarifas de propiedad, tarifas de carga, CAM u otras tarifas? Si es así, consígalos por escrito. Asegúrese de que cada tarifa se identifique individualmente, cuánto le costará cada tarifa y con qué frecuencia tendrá que pagar la (s) tarifa (s).

• ¿Qué te costará en el futuro? ¿Cuánto se puede aumentar su alquiler (y cualquier otra tarifa) cada año? ¿Cuál es el porcentaje máximo o el monto en dólares que su renta y otras tarifas pueden aumentar cada año? Si cada año se aplica un límite máximo del 1% en las tarifas de carga, puede parecer razonable, pero esto no significa que su renta base se limitará al 1%. Para compensar los bajos límites de otras tarifas, su arrendador puede intentar imponerle un aumento de alquiler del 15%.
• ¿Qué se incluye en el alquiler? ¿Qué impuestos, utilidades y servicios (paisajismo, seguridad, etc.) están cubiertos en su contrato de arrendamiento, o que debe pagar por su cuenta?

¿Leasing Industrial Space tiene sentido para su negocio?

Los espacios comerciales e industriales pueden ofrecer muchas opciones que los espacios de oficinas tradicionales no pueden ofrecer. Pero los espacios industriales también pueden tener ciertas limitaciones que los negocios tradicionales y los parques minoristas no tienen. Asegúrese de hacer preguntas sobre cualquier restricción que pueda imponerse a su negocio en un parque industrial antes de firmar un contrato de arrendamiento.

Las preguntas que debe hacer sobre la propiedad que tal vez desee abordar en su contrato de arrendamiento incluyen:

• Limitaciones de contratistas y servicios: ¿El parque industrial requiere que utilice proveedores o contratistas específicos para letreros, iluminación, renovaciones, construcciones o cualquier otro servicio como alarma, teléfono, cable, etc.?
• Publicidad y limitaciones de apariencia: ¿Hay alguna restricción que pueda afectar su negocio, como que todas las señales deben ser en blanco y negro, no más grandes que 2 pies o exactamente 5 pies desde el suelo? (Todas estas cosas dificultarían distinguir su negocio de otros o ser vistos desde la distancia).

• ¿Está listo el cable y el teléfono de la unidad? De no ser así, ¿está en un área donde puede obtener estos servicios y quiénes son los proveedores locales?
• Utilidades: ¿Qué servicios públicos y privados puede usar o acceder desde su unidad? ¿Configurará sus cuentas de servicios públicos? Algunos propietarios pueden pagar sus servicios públicos y luego facturarlos. ¿Se le pedirá al propietario que proporcione una prueba de lo que debe si no le facturan directamente a las compañías de servicios públicos?
• Limitaciones de estacionamiento y tráfico: ¿Existe alguna limitación en la cantidad de espacios de estacionamiento que usted y sus clientes pueden usar? Si no es así, es probable que tampoco haya restricciones para otros inquilinos. ¿Tiene o puede tener asignado el estacionamiento?

• Horas de trabajo: ¿Habrá restricciones en el horario comercial o en los días de la semana en los que pueda operar su negocio o recibir clientes y clientes?
• Naturaleza de la protección empresarial y restricciones: ¿Habrá restricciones en la naturaleza del negocio que opera? Por ejemplo, si planea abrir una tienda de antigüedades, ¿existen restricciones en cuanto a lo que puede vender o, si vende un artículo, el propietario permitirá que otras empresas similares que compitan abran mientras usted es un inquilino? Un ejemplo de por qué es tan importante preguntar y obtenerlo por escrito es si un inquilino existente tiene una tienda de muñecas con protección para privilegios de venta en el contrato de arrendamiento, una tienda de antigüedades puede tener prohibido vender muñecas antiguas porque la venta de muñecas competiría con una Negocio del arrendatario existente. Desea asegurarse de que su empresa tenga protecciones similares dentro del complejo industrial.

Abordar las construcciones y renovaciones

Los contratos de arrendamiento pueden ser complicados, y si planea tomar un espacio "tal como está" y realizar cambios, asegúrese de abordar los planes de cambios planificados en el contrato de arrendamiento. Las preguntas que debe hacer sobre las renovaciones y la construcción de espacios incluyen:

• ¿Se puede construir o renovar el espacio existente? Si no, encuentra otro espacio. Es posible que no necesite aumentar el espacio ahora, pero nunca limite el potencial de crecimiento futuro de su empresa y las necesidades imprevistas.
• Ordenanzas de zonificación: ¿Existe alguna ordenanza de zonificación que afecte la forma en que puede construir espacio?
• Conflicto de intereses: ¿Está obligado a utilizar los contratistas del propietario? Si es así, considera esto como un fuerte negativo.
• Aprobaciones necesarias: ¿Qué permisos o aprobación especial necesita obtener por adelantado de la ciudad, el condado o el propietario?

• Incentivos de mejora: ¿El propietario ofrecerá alguna reducción de alquiler, créditos de alquiler u otros incentivos financieros para contribuir al costo de las renovaciones y construcciones?
• Evite los "aumentos de valor" en el alquiler: Si aumenta el valor del espacio construyendo o renovando, ¿permitirá esto al propietario aumentar su alquiler proporcionalmente?
• Limitaciones de tiempo: ¿Habrá algún plazo requerido por el propietario, la ciudad o el condado para completar las renovaciones y construcciones del almacén?
• Permisos requeridos: ¿Qué permisos especiales necesitará para renovar o construir su espacio, y su propietario le ayudará a obtener estos permisos?