Comprenda el "desabastecimiento" antes de firmar un contrato de arrendamiento comercial

El término "en bruto" generalmente se aplica a arrendamientos con servicio completo, a veces llamados "arrendamientos de servicio completo". El inquilino paga montos fijos por ciertos servicios además del alquiler base por el espacio real que está arrendando con este tipo de arrendamiento.

Por ejemplo, un arrendador puede pagar el mantenimiento del área común, también llamada gastos CAM, luego dividir esta tarifa por la cantidad de pies cuadrados brutos en un edificio y cobrar a cada inquilino una cantidad basada en el porcentaje de pies cuadrados que ocupa. Una cláusula de aumento en un contrato de arrendamiento permite que si un edificio tiene menos de 90 a 100 por ciento de ocupación, los gastos aún se calculen para la participación prorrateada de los gastos operativos de los inquilinos hasta esos porcentajes: 90 a 100 por ciento.

El desembolso se paga como alquiler adicional y, por lo general, cubre los gastos variables, aquellos que pueden aumentar o disminuir en un mes determinado según la ocupación y otros factores.

Las ventajas de Gross-Up para los propietarios

Este es un caso en el que no puede obtener lo que paga si es el inquilino. Como ejemplo, digamos que Leo Landlord acaba de comprar un edificio comercial. Tom Tenant es el primero en arrendarle espacio. Tom alquila 10.000 pies cuadrados de espacio de la tienda. El edificio totaliza 100,000 pies cuadrados. Tom está alquilando el 10 por ciento del edificio.

En un escenario pro rata básico que divide los costos variables entre los inquilinos, Tom pagaría el 10 por ciento de esos costos porque el 10 por ciento del edificio está asignado a él. Pero ahora digamos que Leo tiene dificultades para encontrar otros inquilinos y esta situación continúa durante unos meses. A falta de una cláusula en bruto en el contrato de arrendamiento de Tom, Leo no puede pagar el 90 por ciento de los gastos que normalmente pagarían sus inquilinos simplemente porque no hay otros inquilinos a los que pueda asignarles.

Una cláusula en bruto podría permitirle aumentar el porcentaje de Tom al 50%, pero lo más probable es que sea el 95% o el 100% porque él es el único inquilino en el edificio.

¿Cómo es esto justo?

Tom Tenant podría pensar que este acuerdo no es justo, pero Tom es, de hecho, el único inquilino que se beneficia de los servicios incluidos en estos gastos variables. Leo Landlord no se está beneficiando directamente, por lo que se podría decir que es injusto que tenga que pagar el 90 por ciento de los servicios que solo Tom usa. Quizás uno de estos gastos implique mantener cámaras de vigilancia en el estacionamiento. Debido a que no hay otros inquilinos, las únicas personas que entran y salen del estacionamiento son los clientes de Tom, por lo que parece razonable que solo Tom deba pagar por el servicio.

Lea la letra pequeña

Si está considerando entrar en un contrato de arrendamiento comercial, lea la letra pequeña con cuidado y protéjase haciendo una pequeña tarea adicional. Si de hecho hay una cláusula en bruto dentro, asegúrese de que el aumento permitido esté dentro de porcentajes razonables. Si Tom está pagando por todo ese equipo de vigilancia, probablemente se arrepienta de no haber intentado negociar el porcentaje a la baja. El porcentaje permitido debe estar claramente establecido en el contrato de arrendamiento.

Además, si Tom hubiera investigado la historia pasada de Leo con el alquiler de edificios comerciales, podría haberse enterado de que históricamente Leo ha tenido dificultades para conseguir y mantener a los inquilinos por una razón u otra. O tal vez Leo simplemente no tiene experiencia, este es su primer intento de tal inversión, por lo que podría tomarle un poco de tiempo hacerlo bien. De cualquier manera, es posible que Tom no quiera entrar en un contrato de arrendamiento con Leo que incluya una cláusula de enredo por esta razón: es más probable que sea uno de los pocos inquilinos en las instalaciones en un momento dado.

Si hubiera siete arrendatarios que rentaran 70,000 pies cuadrados de Leo, el total sería menor, básicamente, la diferencia entre 70 por ciento y 95 o 100 por ciento, y esa diferencia se dividiría entre los siete inquilinos.