Factor de carga en un arrendamiento comercial y cómo calcularlo

"Factor de carga" es un término que se refiere al método de cálculo de los costos de alquiler mensuales totales para un inquilino comercial. Combina pies cuadrados utilizables además de un porcentaje de los pies cuadrados de áreas comunes que se espera que el inquilino se beneficie. A veces se le llama factor "adicional" o factor de "área común".

Lo que cuenta como áreas comunes

Las áreas comunes pueden incluir baños, vestíbulos, elevadores, escaleras y pasillos comunes. Son áreas en las que los clientes, clientes y empleados de un inquilino comercial pueden tener acceso y se espera que usen.

Pies cuadrados utilizables en el cálculo del factor de carga

Los cálculos del factor de carga comienzan con la identificación de la diferencia entre pies cuadrados utilizables y rentables. Los pies cuadrados utilizables definen el área que usted y su empresa pueden ocupar en realidad y únicamente. Otros inquilinos no tienen acceso a este espacio. Es tu tienda, tu oficina, tu ubicación.

Si alquila un espacio de almacenamiento de 25 'x 20', tiene 500 pies cuadrados de espacio utilizable. Esta es su área y su negocio probablemente puede hacer uso de todo. Si deja un rincón de este espacio vacío, es su elección, pero podría use ese espacio si así lo desea para que contribuya a sus pies cuadrados utilizables.

Usted y otras personas asociadas con su negocio también pueden usar las áreas comunes: los baños, el vestíbulo, los ascensores, los pasillos y las escaleras, pero no forman parte de sus pies cuadrados utilizables porque no son exclusivamente suyos.

Puede existir una excepción si sus pies cuadrados utilizables se dividen en habitaciones separadas o en pisos separados. En este caso, cualquier forma de acceso que los conecte contribuirá a sus pies cuadrados utilizables. No son áreas comunes porque otros inquilinos y / o el propietario no los usan.

Pies cuadrados rentables en el cálculo del factor de carga

Ahora que ha identificado sus pies cuadrados utilizables, puede calcular los pies cuadrados que se pueden alquilar agregando un porcentaje de las áreas comunes que usted y / o sus clientes también usan. Normalmente, el propietario o propietario de la propiedad establece el porcentaje y se basa en cierta medida en sus pies cuadrados utilizables en comparación con los pies cuadrados totales del edificio.

Puede que tengas algo de espacio para negociar aquí. No hay un porcentaje uniforme en todos los ámbitos, aunque no suele ser superior al 15 por ciento. Puede depender de si está alquilando un espacio en un área con muchos otros inquilinos comerciales, como un centro comercial. Si sus clientes y clientes también tienen el uso de un amplio estacionamiento, esto puede aumentar el porcentaje.

Cálculo del factor de carga

Comience con el total de pies cuadrados de la superficie del piso de todo el edificio. Ahora resta los pies cuadrados de las áreas comunes. Te quedan con pies cuadrados utilizables, al menos si estás arrendando todo el edificio en lugar de espacio en un centro comercial o centro comercial. Divida el espacio total por la cantidad cuadrada utilizable para llegar al factor de carga.

Si sus cálculos llegan a una cifra del 20 por ciento y el propietario está ofreciendo el 15 por ciento, es probable que tenga una buena oferta. Si llega a una cifra del 10 por ciento y el propietario solicita el 15 por ciento, es posible que desee negociar o solicitar la ayuda de un profesional de bienes raíces para hacerlo.

También querrá saber si el factor de carga es ajustable en su contrato de arrendamiento, sujeto a un nuevo cálculo en la renovación. Dirigir un negocio exitoso tiene que ver con la planificación. Si el negocio no crece y se enfrenta a un posible aumento significativo del factor de carga el año que viene, esto podría ser catastrófico. Los alquileres comerciales son idealmente a largo plazo. Usted no quiere tener que reubicar su empresa.